O prefeito Felipe Augusto em um pronunciamento ontem 26/5, depois da votação do Plano Diretor pela Câmara Municipal, agradeceu a Maria Antônia Civita e a Sabaleia (Sociedade Amigos da Baleia), pela participação e ajuda no processo. A maioria das residências de alto padrão na praia da Baleia possuem 3 a 4 pavimentos e essa modificação dos Coeficientes de Aproveitamento dos Terrenos de 1 para 2 e 3, permitem a verticalização de mais de 3 pisos em algumas áreas, beneficiando assim, os proprietários que construíram empreendimentos irregulares.
O prefeito Felipe Augusto insiste na explicação que não modificou o gabarito de 9 metros, e que não haverá como verticalizar o município, sendo que em nenhum momento foi questionado o gabarito e sim o coeficiente de aproveitamento dos terrenos que era 1 e foi alterado para 2 e 3 . O prefeito ignorou a participação maciça de munícipes nas audiências públicas organizadas pela Câmara Municipal, solicitando que os coeficientes de aproveitamento retornassem para 1, conforme a explicação do técnico que elaborou o Plano Diretor, o engenheiro Ivan Maglio.
Os termos da área de engenharia são específicos, e para muitos leigos são de difícil compreensão, mas o Sergio Goulart de Faria um atuante defensor da cidade de São Sebastião conseguiu explicar de uma maneira didática:
A Prefeitura de São Sebastião junto à Câmara Municipal de São Sebastião conseguiram aprovar o Plano Diretor com uma brecha para verticalizar a nossa cidade, tentando convencer a população de que não estão tentando fazer isso. Eles alargaram as balizas do que pode ou não ser construído dentro de cada região/bairro, permitindo CAs que possibilitem a verticalização de mais de 3 pisos em algumas áreas, e a construção de edifícios de 3 pisos blocados em outras, reduzindo a margem entre edificações para circulação de ar e permeabilização do solo.
Funciona assim:
. Existem basicamente 3 ordenamentos jurídicos que regem o que se pode ou não construir em determinada área, que vai do nível Macro ao Micro:
(1) Zoneamento Ecológico Econômico.
(2) Plano Diretor.
(3) Lei de Uso & Ocupação do Solo.
Os ordenamentos 2 e 3 são de atribuição exclusiva do município, respeitando o que foi estipulado em 1 pelo Estado.
. Dentro do Plano Diretor e da Lei de Uso & Ocupação do Solo existem 3 indicadores que definem quantos pisos podem ser construídos, qual a altura e qual a área ocupada, que são:
a) Coeficientes de Aproveitamento (CA).
b) Taxas de Ocupação (TO).
c) Gabarito Máximo.
Funciona assim:
O Plano Diretor dá as balizas do que pode ou não ser construído em cada bairro. Ou seja, o mínimo e o máximo de CA, TO e Gabarito por cada macro área.
Já a Lei de Uso e Ocupação pega as balizas estipuladas no Plano Diretor, e diz a nível micro o que pode ou não ser construído dentro dessas balizas do CA e TO (por exemplo: Boiçucanga, nessa área pode X, mas nessa aqui, não pode, só pode Y).
Atualmente, tanto o Plano Diretor, quanto a Lei de Uso & Ocupação do Solo não permitem a construção de terceiro piso, quarto, quinto, etc., em nenhum local da cidade, exceto o centro, onde é permitido o 3º piso.
O que a Prefeitura e a Câmara estão fazendo?
Elas alargaram as balizas do que pode ou não ser construído dentro de cada região/bairro no Plano Diretor, permitindo CAs que possibilitem a verticalização de mais de 3 pisos em algumas áreas, e a construção de edifícios de 3 pisos blocados em outras, reduzindo a margem entre edificações para circulação de ar e permeabilização do solo.
“Olha cara, você tá mentindo, não foi isso que meu colega da Prefeitura disse! O argumento que ouvi de alguns representantes é o seguinte: Olha, o que define o que pode ou não ser construído, em última instância, é a Lei de Uso & Ocupação do Solo, e a nossa lei atual não permite o 3º piso, por mais que no Plano Diretor o CA possa permitir. Além disso, o PD estipula o gabarito de 9m, não permitindo passar dessa altura”, argumentam algumas pessoas.
Vamos lá:
1. É verdade que a Lei de Uso & Ocupação do Solo atual não permite o 3º ou 4º piso nessas áreas. Acontece que essa lei é extremamente antiga e está para ser atualizada há anos, e há previsão dessa atualização ser feita no atual mandato do Prefeito. E, nessa atualização, a flexibilização e a verticalização provavelmente virão à tona.
> Se a Prefeitura é contra a verticalização, por que mudar o CA do Plano Diretor para maior que 1, abrindo essa brecha?
> Qual o sentido de flexibilizar agora, para enrijecer lá na frente na atualização da lei?
> Qual garantia temos que a Câmara e a Prefeitura não vão flexibilizar lá na frente, na atualização da Lei de Uso & Ocupação do Solo, alegando que o Plano Diretor permite?
> Por que não deixar o CA máximo do jeito que está, onde temos total segurança de que nos moldes atuais a verticalização não é possível?
2. É verdade que o Gabarito máximo é de 9m. Mas dentro desses 9m, pode-se construir o terceiro piso blocado, que hoje não pode. Além disso, não há jurisprudência definida a nível nacional para casos em que os indicadores CA e TO sejam contraditórios ao Gabarito máximo, como acontece no nosso Plano Diretor. Esses indicadores devem ser complementares e harmônicos entre sí, não contraditórios como no nosso caso onde CA e TO permitem altura maior que 9m em algumas áreas, mas o Gabarito não permite. Não havendo jurisprudência nesse sentido, caso judicializada, cada decisão ficará à mercê da visão particular de cada juiz, gerando insegurança jurídica para o planejamento urbano, para o planejamento de políticas públicas e para o mercado imobiliário.
